Cobros de cuota de administración, sanciones y cerramiento de terrazas por seguridad en conjuntos residenciales

La abogada Nora Pabón Gómez responde inquietudes que manifiestan los lectores sobre temas relacionados con propiedad horizontal.

¿Pueden los órganos de administración obligar e imponer sanciones a un propietario que no ha terminado los acabados de su casa?

En primer término, al adquirir, residir u ocupar un bien privado, que incluye los bienes comunes, los propietarios y tenedores en general se deben sujetar a las disposiciones del Reglamento de Propiedad Horizontal y a las normas pertinentes, -especialmente a la Ley 675 de 2001- que regulan los derechos y obligaciones, por lo cual se debe revisar estas disposiciones, entre otras, para determinar lo relacionado con el manejo de las fachadas y las condiciones para realizar las obras en bienes privados y comunes.

En principio las fachadas son bienes comunes esenciales y por tanto correspondería a toda la copropiedad esta responsabilidad. Sin embargo, se trata de un conjunto de casas con una regulación diferente en cuanto al mantenimiento y manejo de los bienes comunes.

Como sucede, por ejemplo, cuando una persona, por motivos de fuerza mayor no puede cumplir oportunamente con el pago de sus cuotas de administración, tendrá la posibilidad de solicitar un plazo determinado para realizar los acabados de la fachada de su casa, ya que su omisión además está ocasionando perjuicios a sus vecinos no solo por el impacto visual que está produciendo esta casa, sino por cuanto estaría desvalorizando a las otras, ya sea para efectos de venta o arriendo de las mismas y en ocasiones si está en obra, amenazaría la seguridad de las personas.

Por los motivos enunciados y de acuerdo con lo previsto en el reglamento, se podrán imponer las sanciones, pero observando estrictamente los requisitos y procedimiento señalados en este y en la Ley. Desde luego, el propietario puede presentar sus argumentos y ejercer sus derechos de defensa todo lo cual será tenido en cuenta por el Consejo o la asamblea según el caso para la imposición de la sanción.

Lo cierto es que a pesar de cualquier acción u omisión de un propietario, residente o usuario, ni el administrador ni los demás pueden incurrir en agravios o conductas de discriminación, sino acudir a la Ley, pues también estarían contrariando las normas y violando los derechos fundamentales de las personas y perturbando su uso y goce sobre los bienes privados y comunes y en consecuencia hacerse acreedores a las sanciones pertinentes.

Tengo un apartamento de mi propiedad con una terraza considerada bien común de uso exclusivo, a la cual le realizo el mantenimiento periódico a mi costo para mantenerla en buen estado. 

La terraza deberá ser utilizada con las limitaciones establecidas en el reglamento sin vulnerar las normas y sin afectar los derechos de las demás personas. En lo que se refiere a las instalaciones o estructuras livianas que pueden ser ubicadas en las terrazas sin que requieran licencia urbanística, he mencionado en varias ocasiones la Circular 2021EE0090167 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la cual podrán consultar aplicar en las copropiedades para estos casos. 

Adicionalmente es necesario aplicar el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley 675 de 2001 ya que al tratarse de un bien común se requeriría de la aprobación de la asamblea de propietarios para efectuar cualquier cerramiento o intervención.

¿Es legal empezar a cobrar la cuota de administración con alza desde enero sin haber hecho la asamblea?

Como los gastos se comienzan a incrementar desde enero de cada año, algunos edificios y conjuntos, previa aprobación de la asamblea de propietarios, prevén esta modalidad para garantizar el pago oportuno de gastos, especialmente los relativos a la cancelación de sueldos o salarios de las personas, lo cual no se prohíbe por la norma de propiedad horizontal . 

Se determinará igualmente que en razón de que el presupuesto se aprueba en los primeros meses del año, se harán los ajustes correspondientes. 

Abogada asesora externa

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